Hledejte nemovitosti

Aktuality

1805 2012

Jak se dobrat tržní ceny bytu

Oceňování a určení tržní hodnoty nemovitosti je jedna z nejdůležitějších dovedností investora. Bez ní nemůžeme vědět, zda jsme koupili výhodně či nikoliv. Sleva deset procent ještě v české realitní džungli, kde je většina nabídek nadsazená nad reálnou cenu, nemusí znamenat žádnou výhru.

ZpětÚvodní strana » Aktuality » Koupě družstevního bytu: Jak vyzrát na hypotéku?
19.08.2011 18:10

Koupě družstevního bytu: Jak vyzrát na hypotéku?

Vlastníkem bytu, resp. vlastníkem domu, v němž je byt umístěn, je bytové družstvo, přičemž členové tohoto družstva mají na základě stanov právo nájmu k některému z bytů. Družstevní bydlení tak zahrnuje prvky bydlení jak vlastnického, tak i nájemního. Nájemné je družstvem obvykle stanovováno jako souhrn paušálních a zálohových úhrad za služby spojené s užíváním bytu, tj. vodné, stočné, dodávka tepla, správa domu, fond oprav apod.

Dříve bylo získání hypotéky na družstevní byt prakticky neřešitelným problémem.  V době realitního boomu v letech 2007-2008 začaly banky poskytovat úvěry na všechny typy bydlení bez větších omezení – družstevní byty nevyjímaje. S ekonomickou krizí se ale situace opět do určité míry obrátila, banky jsou opatrnější. Nicméně mnohé vycházejí klinetům vstříc a již není pravidlem, že se klient musí zaručit jinou nemovitostí.

Jsou tři základní možnosti, jak získat družstevní byt, pokud tedy pomineme možnost, že máte celou jeho cenu k dispozici:

1. hypotéka na družstevní byt se zástavou jiné nemovitosti

2. hypotéka na družstevní byt s pozdějším převodem do vlastnictví (je-li v blízké době plánován převod kupovaného bytu do osobního vlastnictví)

3. hypotéka na družstevní byt bez možnosti jiné zástavy a převodu do osobního vlastnictví

Se zástavou jiné nemovitosti

Družstevní byt nelze použít jako zástavu pro hypoteční banku, protože téměř žádné družstvo vám neposkytne souhlas s použitím nemovitosti jako zástavy. Máte-li k dispozici další nemovitost, můžete ručit jí, a nemusí být ani přímo vaše, ale například rodičů  samozřejmě s jejich souhlasem.

V  případě, že za doby splácení hypotéky dojde k převodu bytů do osobního vlastnictví, je možné k tomuto okamžiku zaměnit zastavenou nemovitost za byt, kterého se hypotéka týká. Maximální výši hypotéky určuje banka podle bonity klienta a hodnoty zastavované nemovitosti.

Budete potřebovat*:

  • nájemní smlouva stávajícího družstevníka, někdy i potvrzení družstva, že stávající družstevník nemá vůči družstvu žádné závazky
  • smlouva (příp. budoucí smlouva) o převodu členských práv a povinností
  • list vlastnictví k zastavované nemovitosti, nabývací tituly, snímek z  katastrální mapy, znalecký odhad,list vlastnictví k bytovému domu, kde se nachází předmětný byt
  • žádost o úvěr a kopie dvou vašich identifikačních průkazů
  • podklady osvědčující vaši bonitu

S pozdějším převodem do vlastnictví

Pokud víte, že je v brzké době plánován převod bytu do osobního vlastnictví, lze hypotéku získat dvěma způsoby. Buď krátkodobě zastavíte jinou nemovitost,  nebo zažádáte o tzv. předhypoteční úvěr, který není zajištěn žádnou nemovitostí, ale zároveň bývá výše úročen. Nicméně je to jen dočasné řešení, než bude byt převeden do osobního vlastnictví a vy získáte nárok na klasickou hypotéku.

Některé banky již nabízejí speciální produkty, určené pro financování družstevních bytů. Podmínkou ale stále zůstává převod do osobního vlastnictví v brzké době, nejčastěji v  horizontu do 1,5 roku.

Pro žádost budete potřebovat*:

  • nájemní smlouva stávajícího družstevníka
  • potvrzení družstva, že se bytová jednotka nejpozději do určitého data převede do osobního vlastnictví
  • smlouva (nebo budoucí smlouva) o převodu členských práv a povinností
  • znalecký odhad se zástavní hodnotou, kterou bude mít byt po převodu do osobního vlastnictví
  • tzv. Prohlášení vlastníka právně vymezuje bytovou jednotku v domě
  • snímek z katastrální mapy
  • podklady týkající se vaší bonity, žádost o úvěr a kopie dvou dokladů

Bez možného převodu do vlastnictví a bez možnosti jiné zástavy

Pokud z nějakého důvodu není možný převod do osobního vlastnictví, ani nemáte k dispozici další nemovitost jako zástavu, nezbývá moc dalších možností. Musíte hledat kombinaci úvěrů, které nevyžadují nemovitost jako zástavu, takže tato varianta je jednoznačně nejobtížnější a často nejnákladnější.

Využít můžete úvěr ze stavebního spoření, který do určité výše nevyžaduje zástavu nemovitostí. Nevýhodou je právě onen limit, větší částku získáte kombinací stavebních spoření u více stavebních spořitelen, příp. jiných účelových úvěrů.

„Například ČSOB poskytuje tzv. Půjčku na lepší bydlení. Jedná se o účelový úvěr na bydlení, u kterého mohou klienti získat až 600 000 Kč bez ručitele nebo zástavy,“ sděluje Pavla Hávová,
tisková mluvčí ČSOB, nicméně také dodává, že u ČSOB jednoznačně převládají žádosti o financování bytů v osobním vlastnictví.

Potřebovat budete následující dokumenty*:

  • nájemní smlouva stávajícího družstevníka
  • smlouva (nebo budoucí smlouva) o převodu členských práv a povinností
  • podklady týkající se Vaší bonity, žádost o úvěr a kopie dvou Vašich identifikačních průkazů.

Na co si dát před koupí pozor

Dnes už tedy není úplný problém, koupit na hypotéku družstevní byt – resp. členská práva k družstevnímu bytu. Je však několik věcí, kterým byste měli věnovat pozornost a mít úplnou jistotu.

Je třeba znát členy družstva a způsob jeho fungování.  Pokud v družstvu není vůle k převodu do osobního vlastnictví, nic nezmůžete ani vy ani původní „majitel“ bytu. Obzvlášť ostražití buďte, pokud je dům již splacen a přesto není převeden do osobního vlastnictví – bude k tomu důvod, např. právě nesouhlas družstva.

Souhlas družstva potřebuje člen dokonce i pro případ, že byt pronajímá. Ve skutečnosti jej totiž pronajímá družstvo, člen družstva může byt pouze přenechat do podnájmu.  Souhlas vlastníka přímo ukládá zákon a pokud tento souhlas chybí, podnájemní smlouva je neplatná. Myslete dopředu, možná jednou budete chtít byt sami pronajmout. Podmínky a postup při udělení souhlasu k  podnájmu obvykle upravují stanovy družstva. Pokud byt pronajmete bez souhlasu, je to závažné porušení práv a povinností, kvůli kterému může být člen dokonce vyloučen z družstva.

„Důležité také je si uvědomit, že se nejedná pouze převod práv, ale také povinností člena družstva. Nabyvatel tedy vstupuje do práv, ale i povinností člena družstva. Zájemce o družstevní byt by se tak měl zajímat též o případné nesplacené závazky stávajícího družstevníka vůči družstvu a o závazky, které mohou následně vzniknout například na základě plánu oprav domu,“ komentuje Robin Němec, jednatel Letenské RK.

Zajímejte se také o výši plateb za služby a příspěvku do fondu oprav,  aktuální stav fondu oprav, závazky družstva, provedené opravy a úpravy, aktuální výše fondu oprav, plánované úvěry. Družstvo je právnickou osobou zapsanou v obchodním rejstříku, do dokumentů souvisejících s  hospodařením družstva je tedy možné nahlédnout i ve sbírce listin dostupné na internetu.

Je dobré si také si zjistit, co se stane, když se rozhodnete pro předhypoteční úvěr a i přes ujištění družstva byt v daném termínu do vlastnictví převeden nebude. Poměrně často smlouvy obsahují ustanovení, že v takovém případě se úvěr mění na klasický spotřebitelský úvěr, se zpětným dopočtením úroků. Zkuste si to spočítat, 5 nebo 12 % z několika milionů, to už je pěkný rozdíl. Žádná z  oslovených bank nebyla ochotná přímo sdělit, jak v tomto případě postupuje, diplomatická odpověď zněla vždy „v tomto případě řešíme situaci individuálně s klientem“. Pokud tedy toto není ve smlouvě přímo upravené, určitě se ptejte.

Koupě družstevního bytu může být výhodnou investicí, ale není bez rizik. Rozhodně se vyplatí dát na radu odborníka – ať už solidní realitní kanceláře nebo advokáta.

© 2019, Diamond City – všechna práva vyhrazena | RB reality | ABC kočárky

Ochrana osobních údajů | Prohlášení o přístupnosti | Mapa stránek | Výměna odkazů

Webové stránky vytvořila eBRÁNA | Vytvořeno na systému RealBrána | XHTML 1.0 | CSS 3